Was ist die Refinanzierung eines Hauses?

Die Refinanzierung Ihrer Hypothek bedeutet im Grunde, dass Sie Ihre alte Hypothek gegen eine neue und möglicherweise ein neues Guthaben austauschen.

Wenn Sie Ihre Hypothek refinanzieren, zahlt Ihre Bank oder Ihr Kreditgeber Ihre alte Hypothek mit der neuen ab; das ist der grund für Refinanzierung zu Begriff.

Die meisten Kreditnehmer entscheiden sich für eine Refinanzierung, um ihre Zinsen zu senken und die Rückzahlungsfrist zu verkürzen oder um die Möglichkeit zu nutzen, einen Teil des im Eigenheim erwirtschafteten Eigenkapitals in Bargeld umzuwandeln.

Es gibt zwei Hauptarten der Refinanzierung: Zins- und Laufzeitrefinanzierung und Cash-out-Refinanzierung.

Was ist Refinanzierung?

Refinanzierung ist der Prozess, bei dem eine bestehende Hypothek durch einen neuen Kredit ersetzt wird. Typischerweise refinanzieren Menschen ihre Hypothek, um ihre monatlichen Zahlungen zu senken, ihren Zinssatz zu senken oder ihr Darlehensprogramm von einer Hypothek mit variablem Zinssatz zu einer Festhypothek zu ändern. Darüber hinaus benötigen manche Menschen Zugang zu Bargeld, um Hausrenovierungsprojekte zu finanzieren oder verschiedene Schulden zu begleichen, und nutzen ihr Eigenheimkapital, um eine Barrefinanzierung zu erhalten.

Unabhängig von Ihrem Ziel funktioniert der eigentliche Refinanzierungsprozess genauso wie bei der Beantragung Ihrer ersten Hypothek – Sie müssen sich die Zeit nehmen, Ihre Kreditoptionen zu recherchieren, die richtigen Finanzunterlagen zusammenzustellen und einen Hypothekenrefinanzierungsantrag einzureichen. bevor es genehmigt werden kann.

Vorteile einer Eigenheimrefinanzierung

Es gibt mehrere Gründe, Ihre Hypothek zu refinanzieren. Einige der möglichen Vorteile sind:

• Reduzieren Sie Ihre monatliche Zahlung *. Nach Eine Studie , kann der durchschnittliche Eigenheimbesitzer mit einer Refinanzierung 160 US-Dollar oder mehr pro Monat sparen. Mit einer niedrigeren monatlichen Zahlung können Sie die Ersparnisse für andere Schulden und andere Ausgaben verwenden oder diese Ersparnisse auf Ihre monatliche Hypothekenzahlung anwenden und Ihr Darlehen früher abbezahlen.
• Beseitigen Sie die private Hypothekenversicherung (PMI). Einige Hausbesitzer, die über ausreichend Eigenheimkapital oder eingezahltes Eigenkapital verfügen, müssen keine Hypothekenversicherung bezahlen, die ihre monatliche Gesamtzahlung senkt.
• Verkürzen Sie die Laufzeit Ihres Darlehens. Für Hausbesitzer, die zu Beginn ihrer Karriere eine Hypothek aufgenommen haben, kann eine 30-jährige Hypothek finanziell sinnvoller sein. Aber für diejenigen, die ihre Hypothek früher abbezahlen möchten, kann eine Verkürzung der Kreditlaufzeit eine attraktive Option sein.
• Wechsel von einer variabel verzinslichen Hypothek zu einem Festzinsdarlehen. Wenn Sie eine Hypothek mit variablem Zinssatz haben, kann Ihre Zahlung bei Zinsänderungen nach oben oder unten angepasst werden. Der Wechsel zu einem Festzinskredit mit zuverlässigen und stabilen monatlichen Raten kann Hausbesitzern die Sicherheit geben, dass sich ihre Zahlung nie ändern wird.
• Konsolidieren Sie Ihre erste Hypotheken- und Eigenheimkreditlinie (HELOC). Indem Sie sie in eine einzige monatliche Zahlung umwandeln, können Sie Ihre Finanzen vereinfachen und sich auf eine einzige Schuld konzentrieren. HELOCs haben oft einstellbare Zinssätze, so dass Sie durch eine Refinanzierung in ein Festzinsdarlehen langfristig Geld sparen können.
• Verwenden Sie das Eigenkapital in Ihrem Haus, um Bargeld zu erhalten. Bei steigenden Eigenheimwerten haben Sie möglicherweise genügend Eigenkapital, um eine Refinanzierung aus der Auszahlung zu erhalten. Dieses Geld kann verwendet werden, um Hausverbesserungen zu finanzieren, Schulden zu tilgen oder große Anschaffungen zu finanzieren.

Risiken der Kreditrefinanzierung

Abhängig von Ihren Zielen und Ihrer finanziellen Situation ist eine Refinanzierung möglicherweise nicht immer die beste Option. Während die Refinanzierung viele Vorteile bietet, müssen Sie auch die Risiken abwägen.

Beispielsweise wird bei der Refinanzierung Ihrer Hypothek der Rückzahlungsprozess in der Regel neu gestartet. Wenn Sie also fünf Jahre Zeit haben, um ein 30-jähriges Darlehen abzubezahlen, und sich entscheiden, eine neue 30-jährige Hypothek aufzunehmen, werden Sie 35 Jahre lang Hypothekenzahlungen leisten. Für einige Hausbesitzer ist dies ein guter Plan, aber wenn Sie beispielsweise bereits 10 oder 20 Jahre auf Ihrer Hypothek haben, sind die lebenslangen Zinsen möglicherweise die zusätzlichen Kosten nicht wert.

In diesen Fällen refinanzieren sich viele Hausbesitzer mit einem kurzfristigen Darlehen, das ihre Hypothekenzahlungen nicht verlängert, wie z. B. eine 20- oder 15-jährige Hypothek (die oft auch niedrigere Zinsen bietet als 30-jährige Darlehen.

Im Allgemeinen ist eine Refinanzierung eine gute Option, wenn der neue Zinssatz niedriger ist als der Zinssatz Ihrer aktuellen Hypothek und der Gesamtbetrag der Ersparnisse die Refinanzierungskosten übersteigt. Wenn Sie beispielsweise 390.000 US-Dollar für ein Darlehen von 400.000 US-Dollar zu 4,25 % übrig haben, kann die Ersetzung Ihrer aktuellen Hypothek zu 3,75 % zu Einsparungen von 162 US-Dollar pro Monat im Vergleich zu Ihrem vorherigen Darlehen führen. *

* Bei der Refinanzierung Ihres bestehenden Darlehens können Ihre gesamten Finanzierungskosten während der Laufzeit des Darlehens höher sein.

Häufig gestellte Fragen zur Refinanzierung

Bevor Sie sich für eine Refinanzierung entscheiden, ist es wichtig, vorbereitet zu sein. Um Ihre Refinanzierungsbereitschaft einzuschätzen, stellen Sie sich die folgenden Fragen.

Soll ich mich refinanzieren, wenn ich nur noch ein paar Jahre in meiner Wohnung leben möchte?

Genau wie beim Kauf Ihres Eigenheims müssen Sie für Ihre Refinanzierungshypothek Gebühren, Steuern und Abschlusskosten zahlen. Es ist wichtig zu bestimmen, wie lange es dauert, bis der Break-Even bei der Refinanzierung einer Hypothek erreicht wird. Der Break-Even-Punkt ist der Punkt, an dem die monatlichen Einsparungen, die durch die Refinanzierung einer Hypothek entstehen, die Refinanzierungskosten überwiegen.

Nach Angaben des Consumer Financial Protection Bureau müssen Sie sich überlegen, wie lange es dauert, bis die monatlichen Ersparnisse die Refinanzierungskosten amortisiert haben. Überprüfen Sie die Abschlusskosten, die Sie für Ihr ursprüngliches Wohnungsbaudarlehen bezahlt haben. Die Refinanzierungskosten können in etwa gleich sein. Als Faustregel gilt, dass Sie nur dann vorgehen, wenn der neue Zinssatz Ihnen diesen Betrag für etwa zwei Jahre spart (dh wenn Sie in etwa zwei Jahren die Gewinnschwelle erreichen).

Stellen Sie also sicher, dass Sie nachrechnen und verstehen, wie sich das neue Darlehen auf Sie auswirkt.

Wie wirkt sich die Refinanzierung auf meine Kreditwürdigkeit aus?

Ihre Kreditwürdigkeit hilft nicht nur, Ihre Hypothekenrefinanzierungsgenehmigung zu bestimmen, sondern bestimmt auch den Zinssatz, den Ihr Kreditgeber anbieten wird. Einfach ausgedrückt, je höher Ihre Kreditwürdigkeit, desto niedriger ist Ihr Zinssatz.

Zum Beispiel ein Kreditnehmer mit einer durchschnittlichen Kreditsumme von 250.000 USD und einer Kreditwürdigkeit von 640 etwa 2.500 US-Dollar mehr an Zinszahlungen im Jahr zahlen kann als ein Kreditnehmer mit einer Kreditwürdigkeit von 760 . Wenn Ihre Kreditwürdigkeit seit dem Erhalt Ihrer Hypothek gesunken ist, können Sie mit höheren Zinssätzen rechnen, was alle möglichen Vorteile einer Refinanzierung zunichte machen kann.

Wie hoch ist der Restbetrag meines Darlehens?

Bevor Sie eine neue Hypothek abschließen, müssen Sie Ihren aktuellen Kreditsaldo überprüfen. Wenn Sie sich derzeit im 15. Jahr Ihres 30-jährigen Darlehens befinden, möchten Sie vielleicht Ihre Refinanzierungsmöglichkeiten mit einer kürzeren Laufzeit erkunden. Dies ist für viele Eigenheimbesitzer sinnvoll, da sie so von historisch niedrigen Raten profitieren können, ohne ihren Zahlungstermin zu verschieben, was oft zu erheblichen Einsparungen führt. *

Brauche ich Flexibilität oder einen starren Zahlungsplan?

Eine gängige Verwendung der Refinanzierung besteht darin, die Laufzeit eines Kredits zu verkürzen und ihn früher abzubezahlen. Wenn die aktuellen Hypothekenzinsen niedriger sind als Ihr aktueller Zinssatz, ist es üblich, einen ähnlichen monatlichen Zahlungsbetrag zu haben, während die Laufzeit Ihrer Hypothek verkürzt wird.

Hausbesitzer mit einer 30-jährigen Hypothek können sich beispielsweise in ein 15-jähriges Darlehen refinanzieren. Dies kann eine gute Wahl sein, aber es gibt Dinge zu beachten:

Erstens erlauben Ihnen die meisten Kreditgeber, Ihre Hypothek vorzeitig abzubezahlen. Wenn Sie also Ihr 30-jähriges Darlehen in 15 Jahren mit Nachzahlungen abbezahlen möchten, können Sie dies möglicherweise. Dies kann Ihnen helfen, schneller Kapital aufzubauen und Zinszahlungen zu sparen. Wenn sich die Umstände ändern und die Zeiten schwierig werden, können Sie auf die ursprüngliche 30-Jahres-Vertragszahlung zurückgreifen.

Auf der anderen Seite bietet ein 15-jähriges Darlehen in der Regel eine noch höhere Zinsersparnis und kann Ihnen auch helfen, schnell Eigenkapital aufzubauen, sodass Sie Ihr Eigenheim kostenlos und ohne Zahlung lieber früher als später besitzen können.

Ist eine Refinanzierung für FHA-, VA-, Jumbo- oder USDA-Kredite verfügbar?

Ja, je nach Ihrer aktuellen Situation kann eine dieser Optionen für Sie sinnvoll sein. Auch wenn Sie derzeit ein konventionelles, FHA-, VA-, Jumbo- oder USDA-Darlehen haben, stehen Optionen zur Verfügung, die mehrere vereinfachte Refinanzierungsprogramme umfassen. Optimierte Refinanzierungsprogramme bieten einen optimierten Genehmigungsprozess, indem viele der Einkommens-, Kredit- oder Beurteilungsprüfungen reduziert oder eliminiert werden, die in Standardrefinanzierungsprogrammen enthalten sind.

Das Optimierungsprogramm von VA heißt Interest Rate Reduction Refinancing oder IRRRL. Es ist wichtig zu erwähnen, dass optimierte Refinanzierungskredite möglicherweise keine Möglichkeit zum Bargeldbezug zulassen. Wie andere Refinanzierungsoptionen können auch vereinfachte Refinanzierungsdarlehen Ihre Gesamtkosten während der Laufzeit des Darlehens erhöhen.

Ist jetzt der richtige Zeitpunkt für eine Refinanzierung?

Letztendlich ist es wichtig, die Zahlen zu sichten, um zu sehen, ob eine Refinanzierung für Sie sinnvoll ist. Auch wenn Sie sich in der Vergangenheit nicht refinanzieren konnten, ändern sich die Kreditprogramme und -zinsen ständig. Diese Änderungen, zusammen mit steigenden Immobilienwerten in verschiedenen Märkten, können es Ihnen ermöglichen, Ihre Rate oder Ihre monatlichen Zahlungen zu senken.

Aber Sie müssen es nicht alleine tun! Die Kreditsachbearbeiter von PennyMac sind immer bereit, Ihre Fragen zu beantworten und Sie auf dem Weg zu einer erfolgreichen Refinanzierung zu begleiten.

Zins- und Laufzeitrefinanzierung

In einem Refinanzierung von Zinssatz und Laufzeit erhalten Sie in der Regel eine neue Hypothek mit einem niedrigeren Zinssatz sowie ggf. einer kürzeren Zahlungsfrist (30 Jahre geändert auf 15 Jahre Laufzeit).

Bei den jüngsten historisch niedrigen Zinssätzen kann die Refinanzierung Ihrer 30-jährigen Hypothek in eine 15-jährige Hypothek zu monatlichen Zahlungen führen, die denen Ihres ursprünglichen Darlehens ähneln. Dies ist auf die niedrigeren Zinsen zurückzuführen, die Sie für Ihre neue Hypothek zahlen würden, obwohl die Hypothekenzahlungen für 15 Jahre in der Regel höher sind als für 30-jährige Darlehen.

Die Wahrheit über Hypotheken besagt, dass es wichtig ist, sicherzustellen, dass Sie Ihren Break-Even-Punkt finden, bevor Sie sich entscheiden, Ihren aktuellen Hypothekenzins zu refinanzieren. Dies ist im Wesentlichen der Fall, wenn die Refinanzierungskosten durch die niedrigste monatliche Hypothekenzahlung gedeckt werden.^[1].

Refinanzierung mit Bargeldbezug

Bei einer Cash-Out-Refinanzierung können Sie bis zu 80 Prozent des aktuellen Wertes Ihres Eigenheims in bar refinanzieren. Deshalb wird es Cash-Out-Refinanzierung genannt. Nehmen wir an, Ihr Haus hat einen Wert von 100.000 USD und Sie schulden 60.000 USD für Ihr Darlehen. Ihre Bank oder Ihr Kreditgeber können Ihnen als qualifizierten Kreditnehmer 20.000 USD in bar geben, sodass Ihre neue Hypothek 80.000 USD beträgt.

Bei einer Cash-Out-Refinanzierung sparen Sie nicht immer Geld durch die Refinanzierung, sondern erhalten eine Kreditform zu niedrigeren Zinsen auf das benötigte Geld. Die Gründe für eine Cash-out-Refin können sein, dass Sie einen neuen Pool für Ihren Ruhestand im Hinterhof graben oder einen Traumurlaub machen möchten.

Beachten Sie, dass die Aufnahme einer Auszahlungshypothek die Höhe Ihres Pfandrechts erhöht^[2]. Dies könnte größere und/oder längerfristige Zahlungen bedeuten. Denken Sie daran, dass dies kein kostenloses Geld ist und Sie es an Ihren Kreditgeber zurückzahlen müssen.

Die Entscheidung, Ihre Hypothek zu refinanzieren, sollte nicht auf die leichte Schulter genommen werden. Betrachten Sie die Refinanzierungskosten im Vergleich zu den Einsparungen im Gegenzug. Sprechen Sie mit einem Finanzplaner, wenn Sie Bedenken haben, ob Sie sich refinanzieren sollten oder nicht, zusammen mit anderen Ihnen zur Verfügung stehenden Optionen.

Inhalt

• Was ist Refinanzierung?
• Vorteile einer Eigenheimrefinanzierung
• Risiken der Kreditrefinanzierung
• Häufig gestellte Fragen zur Refinanzierung
• Soll ich mich refinanzieren, wenn ich nur noch ein paar Jahre in meiner Wohnung leben möchte?
• Wie wirkt sich die Refinanzierung auf meine Kreditwürdigkeit aus?
• Wie hoch ist der Restbetrag meines Darlehens?
• Brauche ich Flexibilität oder einen starren Zahlungsplan?
• Ist eine Refinanzierung für FHA-, VA-, Jumbo- oder USDA-Kredite verfügbar?
• Ist jetzt der richtige Zeitpunkt für eine Refinanzierung?
• Zins- und Laufzeitrefinanzierung
• Refinanzierung mit Bargeldbezug

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