Zwangsversteigerungen, was sind sie und wie können sie gekauft werden? Kaufen Sie eine Immobilie in Zwangsvollstreckung kann sein ein tolles geschäft , wenn Sie mit Risiken umgehen können. Stellen Sie sicher, dass Ihr Haus inspiziert wird und finden Sie heraus, wie viel andere Häuser in der Umgebung ausgeben. Auf diese Weise zahlen Sie am Ende nicht mehr als Sie sollten.
Eine Zwangsvollstreckung ist ein Haus, das von der Bank, die dem ursprünglichen Eigentümer ein Darlehen gegeben hat, wieder in Besitz genommen und zum Verkauf angeboten wird. Wenn Sie ein Haus als zwangsversteigert sehen, bedeutet dies, dass es im Besitz der Bank ist. Jeder Hypothekenvertrag enthält ein Pfandrecht an Ihrem Eigentum. Ein Pfandrecht ermöglicht es der Bank, die Kontrolle über Ihr Eigentum zu übernehmen, wenn Sie Ihre Hypothekenzahlungen einstellen .
Hier sind einige der häufigsten Gründe für Zwangsvollstreckungen:
- Unüberwindbare medizinische oder Kreditkartenschulden, die den Vermieter daran hindern, Zahlungen zu leisten
- Eine Insolvenz, die eine Liquidation erfordert
- Arbeitsplatzverlust oder Umzug
- Der drastische Rückgang der Immobilienpreise
- Wartungsprobleme, deren Reparatur zu teuer ist und das Haus unbewohnbar machen
Der Kauf eines abgeschotteten Hauses unterscheidet sich ein wenig vom Kauf einer Standardimmobilie von einem Vermieter. Die meisten Zwangsvollstreckungen werden so wie sie sind verkauft, was bedeutet, dass Sie nicht mit der Bank verhandeln können, um die Reparaturen für Sie durchzuführen.
Vorteile des Kaufs eines wieder in Besitz genommenen Hauses
Es gibt einige Vorteile beim Kauf eines abgeschotteten Eigenheims:
Tiefere Preise:
Ein unbestreitbarer Vorteil ist, dass sie fast immer weniger kosten als andere Häuser in der Umgebung. Dies liegt daran, dass sie vom Kreditgeber bewertet werden, der nur dann einen Gewinn erzielen kann, wenn das Haus verkauft wird.
Weniger Titelsorgen:
Der Kauf eines Hauses von einem Eigentümer bedeutet, dass Sie keinen sauberen Titel erhalten können, der das gesetzliche Recht auf Eigentum ist. Der Eigentümer könnte Steuernachzahlungen oder Pfandrechte auf das Haus haben, die ihn zwingen könnten, den Verkauf zu stornieren. Wenn Sie ein zwangsversteigertes Haus kaufen, müssen Sie sich keine Sorgen um Eigentumsrechte machen, da das Eigentum von der Bank freigegeben wird.
Standardkreditkonfigurationen:
Möglicherweise müssen Sie beim Kauf einer Zwangsvollstreckung einen etwas anderen Bieter- und Kaufprozess durchlaufen, aber Sie haben immer noch einige Kreditoptionen. Sie können ein VA-Darlehen, ein FHA-Darlehen oder ein USDA-Darlehen erhalten, um es zu kaufen, solange das Haus, das Sie in Betracht ziehen, in einem bewohnbaren Zustand ist. Diese staatlich unterstützten Kredite können Wohneigentum erschwinglicher machen.
Erneuerungspotential:
In den meisten Fällen sind Banken nicht bereit, Reparaturen und Renovierungen vorzunehmen, bevor sie eine Zwangsvollstreckung verkaufen. Es gibt jedoch keine Regel, die besagt, dass eine Bank die Reparatur nicht für Sie übernehmen kann. Wenn Sie auf ein Haus stoßen, das schon lange auf dem Markt ist, können Sie die Bank möglicherweise vor dem Einzug überzeugen, die Reparaturen durchzuführen.
Nachteile beim Kauf eines wieder in Besitz genommenen Hauses
Der Kauf eines abgeschotteten Eigenheims ist riskanter als der Kauf eines Wohneigentums. Zu den Nachteilen des Kaufs von Zwangsvollstreckungen gehören:
Erhöhte Wartungsbedenken:
Hausbesitzer haben keinen Anreiz, den Zustand des Hauses aufrechtzuerhalten, wenn sie wissen, dass sie ihr Eigentum durch Zwangsvollstreckung verlieren werden. Wenn etwas kaputt geht, gibt der Vermieter kein Geld aus, um es zu reparieren, und das Problem könnte sich mit der Zeit verschlimmern. Vermieter können sogar absichtlich Eigentum zerstören. Sie sind dafür verantwortlich, alle Probleme zu beheben, die beim Kauf eines abgeschotteten Hauses auftreten können.
Als wäre es ein Verkauf:
Das Hauptanliegen der Bank ist es, Ihr Geld so schnell wie möglich zurückzubekommen, was wie in fast allen Fällen einen Verkauf bedeutet. Sie sollten kein abgeschottetes Haus kaufen, wenn Sie nicht viel Geld für Reparaturen haben.
Auktionen:
Eine Bank könnte entscheiden, dass die beste Vorgehensweise darin besteht, ein Haus bei einer Sheriff-Auktion zu verkaufen. In diesem Fall müssen Sie möglicherweise den vollen Endpreis des Angebots bezahlen, bevor Sie die Kontrolle über die Urkunde übernehmen können. Normalerweise können Sie keinen Wohnungsbaudarlehen für ein bei einer Auktion gekauftes Haus erhalten, da die Prüfung und Bewertung zu lange dauert.
Einlösefristen:
Nur weil ein Haus auf einer Immobilienbörse als abgeschottet gekennzeichnet ist, heißt das nicht, dass das Haus zum Verkauf steht. Fast alle Bundesstaaten bieten Hausbesitzern eine Bergungsphase an, in der sie ihr Haus wieder in Besitz nehmen können, indem sie ihre Rechnungen nachholen. In einigen Bundesstaaten haben Hausbesitzer bis zu 12 Monate Zeit, um die Kontrolle über ihr Eigentum wiederzuerlangen.
Der aktuelle Bewohner hat Rechte:
Ein Haus kann legal wieder in Besitz genommen werden, aber das bedeutet nicht, dass niemand auf dem Grundstück wohnt. Viele abgeschottete Häuser stehen monate- oder jahrelang unbewohnt, was Hausbesetzer anziehen könnte. Wenn Sie eine Immobilie kaufen, in der ein illegaler Bewohner lebt, müssen Sie diese legal räumen, auch wenn die betreffende Person oder Personen kein Recht auf die Wohnung haben. Dies kann Monate dauern und Tausende von Dollar an Anwaltskosten kosten.
So kaufen Sie ein Haus in Zwangsvollstreckung
Glauben Sie, dass der Kauf einer Zwangsvollstreckung das Richtige für Sie ist? Hier sind die Schritte, die Sie unternehmen können, um ein Haus in Zwangsvollstreckung zu kaufen:
Schritt 1: Bestimmen Sie, über wen Sie die Immobilie kaufen.
Es gibt drei Möglichkeiten, ein Haus in einer Zwangsvollstreckung zu kaufen: vom Eigentümer, von der Bank oder auf einer Auktion.
Kauf von einem Eigentümer
Technisch gesehen kaufen Sie kein Haus von einem Hausbesitzer, dessen Eigentum sich in einer Zwangsversteigerung befindet. Normalerweise passiert in diesem Fall ein Leerverkauf. Ein Leerverkauf liegt vor, wenn der Eigentümer ein Haus für weniger als die Hypothek verkauft. Wenn Sie ein Haus in Zwangsvollstreckung kaufen, muss die Bank (nicht der Eigentümer) Ihr Angebot genehmigen. Sie können lange auf die Genehmigung warten.
Bei einer Bank kaufen
Wenn Sie eine Immobilie über die Bank kaufen, verzichten Sie vollständig auf die Zusammenarbeit mit dem Vermieter. Die Bank räumt in der Regel den Titel ab und vertreibt den aktuellen Eigentümer, bevor Sie eine zwangsversteigerte Immobilie kaufen. Die meisten Banken verkaufen ein Eigenheim nicht direkt an eine Einzelperson; Sie müssen mit einem erfahrenen Immobilienmakler sprechen, um zu sehen, welche Immobilien verfügbar sind. Diese Häuser werden in der Regel so verkauft, wie sie sind. Sie haben jedoch in der Regel die Möglichkeit, die Wohnung vor der Schließung zu besichtigen und eine Besichtigung zu bestellen.
Auf Auktion kaufen
Sie werden bei einer Auktion schneller ein Haus bekommen, als wenn Sie mit der Bank oder einem Verkäufer verhandeln würden. Die meisten Auktionen akzeptieren jedoch nur Barzahlungen, was bedeutet, dass Sie einen erheblichen Geldbetrag zum Kauf bereithalten müssen. Durch den Kauf auf einer Auktion erklären Sie sich auch damit einverstanden, das Haus ohne Bewertung oder Besichtigung zu kaufen. Dies bedeutet, dass Sie einem großen Risiko ausgesetzt sind, wenn Sie ein zwangsversteigertes Haus auf einer Auktion kaufen.
Es ist eine ausgezeichnete Idee, den Zwangsvollstreckungsstatus des Hauses, das Sie kaufen möchten, zu ermitteln oder einen Immobilienmakler zu kontaktieren, der auf Zwangsversteigerungen spezialisiert ist.
Schritt 2: Arbeiten Sie mit einem Immobilienmakler zusammen, um den Kauf zu erleichtern.
Die meisten Banken weisen Zwangsvollstreckungen an einen Immobilienmakler (REO) zu, der mit Standard-Immobilienmaklern zusammenarbeitet, um einen Käufer zu finden.
Nicht alle Immobilienmakler haben Erfahrung in der Zusammenarbeit mit REO-Maklern. Ein erfahrener Zwangsvollstreckungsagent kann Ihnen helfen, den REO-Kaufprozess Ihres Staates zu navigieren, Ihren Preis auszuhandeln, eine Inspektion anzufordern und ein Angebot zu machen. Suchen Sie nach Immobilienmaklern in Ihrer Nähe und finden Sie einen Makler, der sich auf den Verkauf von Zwangsvollstreckungen spezialisiert hat.
Schritt 3: Lassen Sie sich eine Hypothek zur Finanzierung Ihres Kaufs bewilligen.
Wenn Sie kein Haus bei einer Zwangsversteigerung kaufen, erhalten Sie wahrscheinlich eine Hypothek, um Ihren Hauskauf zu finanzieren. Sobald Sie einen Makler gefunden haben und mit der Suche nach Häusern beginnen, werden Sie wollen für ein Darlehen vorab genehmigt werden . Die Vorabgenehmigung zeigt Ihnen, wie viel Sie für einen Wohnungsbaudarlehen erhalten können. Wählen Sie einen Kreditgeber aus und fordern Sie eine Vorabgenehmigung für eine Hypothek an, um Ihre Suche einzugrenzen.
Schritt 4: Führen Sie eine Immobilienbewertung und -inspektion durch.
Inspektionen und Bewertungen sind entscheidend, wenn es um den Kauf einer Zwangsvollstreckung geht. Ein Wertgutachten ist eine Anforderung des Kreditgebers, die Ihnen sagt, wie viel Geld eine Immobilie wert ist. Kreditgeber benötigen Gutachten, bevor sie Wohnungsbaudarlehen anbieten, weil sie wissen müssen, dass sie Ihnen nicht zu viel Geld leihen.
Eine Inspektion ist ein genauerer Blick auf ein Haus. Ein Experte geht im Haus herum und notiert alles, was ersetzt oder repariert werden muss. Da Zwangsvollstreckungen in der Regel mehr Schaden anrichten als Häuser zum Verkauf durch den Eigentümer, sollten Sie vor dem Kauf einer Zwangsversteigerung auf eine Besichtigung bestehen.
Manchmal haben Sie nicht die Möglichkeit, vor dem Kauf eine Inspektion oder Bewertung anzufordern. Sie sollten nur dann in Erwägung ziehen, zwangsversteigerte Immobilien zu kaufen, wenn Sie mit Reparaturen zu Hause fortgeschritten sind.
Schritt 5: Kaufen Sie Ihr neues Zuhause
Lesen Sie die Ergebnisse Ihrer Besichtigung und Bewertung und entscheiden Sie, ob das fragliche Haus wirklich das Richtige für Sie ist und ob Sie mit dem Kauf eines Hauses so wie es ist einverstanden sind. Wenden Sie sich an Ihren Hypothekengeber, um Ihr Darlehen abzuschließen, wenn Sie das Geld oder die Fähigkeiten haben, die erforderlichen Renovierungsarbeiten durchzuführen. Ihr Immobilienmakler hilft Ihnen bei der Präsentation Ihres Angebots und bereitet Sie auf den Abschluss vor.
Die zentralen Thesen
- Zwangsvollstreckungen treten auf, wenn ein Hausbesitzer mit seiner Hypothek in Verzug ist und mehr als 120 Tage mit dem Darlehen im Rückstand ist.
- Banken und Regierungsbehörden beanspruchen diese Immobilien und verkaufen sie dann, um ihre finanziellen Verluste auszugleichen.
- Sie können zwangsversteigerte Immobilien auf Auktionen oder direkt von Banken und Agenturen kaufen.
- Aufgrund der Beteiligung der Firmenbank ist es oft schwieriger und zeitaufwändiger, eine Zwangsvollstreckung zu verhandeln, aber Sie zahlen wahrscheinlich weniger.
Artikelquellen
- Amt für Verbraucherschutz. Wie funktioniert die Zwangsvollstreckung? , Zugriff am 5. August 2020.
- Amt für Verbraucherschutz. Ich kann meine Hypothekenzahlungen nicht leisten. Wie lange dauert es, bis Sie mit der Zwangsvollstreckung konfrontiert sind? , Zugriff am 5. August 2020.
- Institut für Wohnungskauf. So kaufen Sie ein Haus in Zwangsvollstreckung . Letzter Zugriff: 5. August 2020.
- HAUT. Ein-Dollar-Häuser . Letzter Zugriff: 5. August 2020.
- Wells Fargo. Kauf einer Zwangsvollstreckung . Letzter Zugriff: 5. August 2020.
Inhalt
- Vorteile des Kaufs eines wieder in Besitz genommenen Hauses
- Tiefere Preise:
- Weniger Titelsorgen:
- Standardkreditkonfigurationen:
- Erneuerungspotential:
- Nachteile beim Kauf eines wieder in Besitz genommenen Hauses
- Erhöhte Wartungsbedenken:
- Als wäre es ein Verkauf:
- Auktionen:
- Einlösefristen:
- Der aktuelle Bewohner hat Rechte:
- So kaufen Sie ein Haus in Zwangsvollstreckung
- Schritt 1: Bestimmen Sie, über wen Sie die Immobilie kaufen.
- Kauf von einem Eigentümer
- Bei einer Bank kaufen
- Auf Auktion kaufen
- Schritt 2: Arbeiten Sie mit einem Immobilienmakler zusammen, um den Kauf zu erleichtern.
- Schritt 3: Lassen Sie sich eine Hypothek zur Finanzierung Ihres Kaufs bewilligen.
- Schritt 4: Führen Sie eine Immobilienbewertung und -inspektion durch.
- Schritt 5: Kaufen Sie Ihr neues Zuhause
- Die zentralen Thesen
- Artikelquellen
- Banken, die den Kauf eines Hauses akzeptieren
- Voraussetzungen für den Kauf eines Eigenheims in den Vereinigten Staaten - Leitfaden
- Voraussetzungen für den Kauf eines Eigenheims in Florida
- Wie viel sollte ich verdienen, um ein Haus in den USA zu kaufen?
- Wie kaufe ich ein Haus ohne Anzahlung?
- Voraussetzungen für den Kauf eines Hauses in Kalifornien